合肥大圩金葡萄家园农贸市场运营管理项目

2018年7月17日，合肥湖滨物业管理有限公司委托合肥市产权交易中心（以下简称“交易中心”）对合肥大圩金葡萄家园农贸市场经营权进行公开转让。该项目采用公开招标综合评分法，共4家单位投标，最终中标人为安徽汇佳市场管理有限责任公司。

一、项目基本情况

2018年，产权单位合肥市大圩镇人民政府委托合肥湖滨物业管理有限公司对位于合肥大圩金葡萄家园商业街（合肥市泰山路边）的S3#楼101及201号商铺进行招商和运营管理。大圩镇隶属于合肥市包河区，近年来推动建设“都市农业之镇”、“镇村旅游”和“新农村建设示范镇”，曾先后荣获“全国文明村镇”、“国家级生态乡镇”、“全国农业旅游示范点”等荣誉称号，其产出的大圩葡萄作为标志性农产品被国家农业部评定为“绿色食品A级产品”和“国家农产品地理标志产品。作为大圩镇新农村建设的重要组成部分，大圩镇集中建造了金葡萄家园小区作为安置区，本次农贸市场即是服务于大圩镇金葡萄小区片区居民，同时根据整体规划及《合肥市加快推进城区菜市场建设管理提档升级实施意见的通知》要求，将高起点、高标准的打造成为示范性农贸市场，服务周边片区居民日常生活需求。

二、项目难点

为保障本次项目工作的顺利进行，交易中心召集精干力量组成项目小组，对项目委托材料进行会审，积极与委托单位沟通项目需求，认真分析了项目存在的难点：

（一）遴选方式需要优化。一段时期以来，类似经营类转让项目采用资格审查后竞价的方式确定受让方，虽然该类方式可以通过设置业绩等内容进行限定，但由于资格条件要求一般不会过高，导致通过资格条件的意向方良莠不齐。根据过往经验，意向受让方常有赌徒心理，报出的价格往往超出合理范围，当实际经营时入不敷出，最后只得放弃经营。在涉及民生项目时该类情况的出现对委托单位的损失尤为重大，所以基于本项目的委托背景和意义，需要有更优方式来确定受让方。

（二）委托单位对受让方综合能力要求高。因本项目为委托单位的重点示范项目，委托单位除要求受让方具有较丰富的业绩经验外，对于农贸市场定位及辐射范围要准确分析、整体设计要有超前规划，同时还要求项目的装修风格要符合当地农耕文化特点。

三、项目处置方案

在了解委托单位需求，掌握项目工作中的难点和风险点后，交易中心确定了以下内容：

（一）采用公开招标综合评分法。为了实现国有资产的增值，又能解决报价畸高致使后期无法正常履约的问题，产权交易中心与委托单位积极沟通，最终根据《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例规定采用公开招标综合评分的方式确定受让方。该方式不再以单一的价格高低确定受让方，而是结合业绩、运维方案、人员配备、报价等多维度考察受让方的经营能力及其对于项目的响应水平，同时要求有效投标家数不少于三家，兼顾了委托方的项目需求，体现了市场竞争。

（二）无门槛业绩。受限于市场潜在参与者参与公开招标项目的投标经验不足，在体现充分竞争的基础上，为保障项目成交率，在本项目招标文件初审（资格审查）中不设置门槛业绩，仅对联合体投标、不良行为记录等通用条款进行要求，有效提升了本项目对于潜在市场主体的吸引力。

（三）组建专业的评审委员会。交易中心借助的综合评标评审专家库是由安徽省发展和改革委员会统一建立的，该专家库与国家综合评标专家库大平台进行了系统对接。利用这一平台，产权交易中心抽取了包括法律、不动产租赁、国有资产管理、企业管理等不同专业的共五名专家，与委托方委派的两名业主代表一起共同组成了七人评审委员会，保障了项目评审的客观和公正。

（四）优化评分内容及占比权重。评审委员会将依据详细评审内容对通过初审（资格审查）的投标人进行评分并根据分数高低依次确定候选人。为引导意向受让方在本农贸市场项目中建设示范，产权交易中心协助委托方在技术部分中设置了业绩、业绩荣誉、装修设计方案、人员配备、运维方案、现金流测算和附加服务等多项评分指标。技术部分与商务报价部分一起共同组成了评判分数高低的标准，合理的技术、商务部分比值指明了委托方对于项目需求的导向。

四、交易过程

本项目于2018年9月7日发布招标公告，9月28日开评标，共有四家投标，经过评审委员会评审，四家单位均通过了初审，最终依据招标文件规定，确定详细评分第一名安徽汇佳市场管理有限责任公司作为第一中标候选人。10月17日，交易中心根据招标文件及评审结果，在安徽合肥公共资源交易中心网站发布了项目成交公告。

五、启示及意义

（一）交易工作要回头看勤总结。从简单的资格审查后竞价，再到公开招标，交易中心通过跟踪过往项目的后期成果，总结项目经验，根据委托单位需要灵活使用操作手段，在本次项目中积极探索新路径，首次采用公开招标综合评分的方式遴选市场运营管理公司，解决了单一竞价造成的弊端。通过合理分配技术和商务部分权重，用评分高低确定受让方，帮助委托单位遴选出了综合实力强、报价高的市场运营管理公司。

（二）优质服务要掌控风险和需求。交易中心在项目过程中细心组织，认真谋划，提供了高效优质的服务。项目委托前期，交易中心与委托单位广泛沟通项目需求，基于项目特点，在地理位置、项目受众、日常经营等方面进行了深入研究和讨论，为项目的高效推进奠定了扎实基础。制定招标文件内容时，交易中心逐一对照法律法规，删除有明显歧视性、倾向性和地域性等需求内容，对资格条件、评分项等方面提出了专业咨询建议，有效避免了文件内容因不合理要求导致被意向方质疑投诉的风险，为项目的成功交易保驾护航。